【新措施打擊需求 明年房市前衰後穩(下)】#2013-21-1/東方日報#
本地買家觀望
預算案的新措施將帶來膝跳反應，購屋者短期內將退場觀望，等待價格走低。而發展商則減少供應，展延新房產項目，這樣的局勢中，潛在買家的選擇將會受到局限。
在本地穩定的利率走勢中，次級市場的房產交易（佔2012年住宅產業交易總額的74%）相信也會減少，賣家會因爲要避開產業盈利稅而延後脫售行動，此外也可能會要求更高的價格，來抵消所需支付的稅務，影響成交的機率。
此外，買家也需要關注，在2014年消費稅上路之後，發展商也可能將額外的原料成本(因支付稅務而走高)轉嫁給消費者。雖然住宅產業交易可豁免支付消費稅，但是，原料成本並不在豁免的項目範圍內，因此，發展商相信會將額外的成本轉嫁給購屋者。
在低利率及資金充裕的環境下，房產的可負擔水平將保持，加上，城市化，中產階級擴大以及年輕人口增加的正面趨勢下，房產市場會持續出現供不應求的狀況，心急著購買房產的人士，將在6至12個月的期限後，放棄等待，買下他們認爲價格仍在可接受（可承擔）範圍內的房產項目。
外資中期內將回流
根據國家銀行年報，大馬房產市場的外國投資者，只佔2012年住宅產業交易的2%。他們通常會選擇在特定地點置業，一般只購買一些特定類型的產業。
新的條例，主要針對外資購屋者，短期內將影響投資意願。政府堅稱，區域其他國家也同樣採取打房措施，以壓制遊資氾濫導緻過度膨脹的房產價格。
在政府通過投資吉隆坡（InvestKL），推廣依斯幹達特區的發展，以及放寬外資在特定服務的持股權限制等措施，以吸引外來直接投資及外國人力資源之下，中期內（12至24個月），外資預期將會回流。
此外，大馬我的第2家園計劃，也是一項吸引外資前來置業的措施。
而分析員認爲，最終外資前來投資的關鍵，將是價格。目前而言，大馬房產價格只是新加坡及香港房產價格的1/6，因此，仍處于具吸引力的水平。
前景樂觀 資產價格中期料回升
分析員預期，預算案的新措施下，在未來的12個月，初級及次級住宅產業市場的銷售水平相信將會減少，不過，在2014年上半年的疲軟銷售走勢，進入下半年將會逐步好轉。
至于價格走勢，分析員則認爲將會持平，在跌5%至漲3%的區間。可負擔價格的有地房產，價格下跌的壓力最小，而高檔高樓產業則會面對更大的壓力，尤其是以外資爲主要對象的產業計劃。
產業股盈利下調
瑞銀分析員指出，由于2014年的新房產銷售將持平或下跌，因此，分析員下調產業股的盈利預測1至7%。
不過，短期內，由于大部份發展商過去幾年推出的房產計劃，大量預售房產將可以逐步被認列爲公司的收入，因此，盈利將可以保持。從地庫，所推出的產品及管理層各方面，有能力適應市場轉變的產業公司，將能夠在這趨勢中脫穎而出，維持良好的銷售表現。
分析員看好馬星集團（MahSing，主闆產業股），而實達集團（SPSetia，主闆產業股）則因爲管理層可能會有變動而沒有成爲分析員的第一選擇，至于另一隻大資本的產業股UEM陽光（UEMS，，主闆產業股），雖然仍會有不錯的表現，但分析員的評語則是地庫太過集中在柔佛州。
整體而言，在大選之後，產業股經歷2013年第2季強勁的表現，來到第3季，投資者在預算案前擔心政府的打房措施，導緻該領域的表現滑低。
在預算案的措施宣布已經將近1個月之後，分析員相信，產業股的價格已經全面反映有關措施的影響。以從上而下的策略來看，分析員仍對大馬房產領域感到樂觀，因爲首相的結構改革措施，中期內相信將可以推升資產價格。
分析員給予所追蹤的3隻產業股「買入」評級。不過，卻將這些股項的目標價調低，以反映市場疲弱的情緒。馬星集團，實達集團及UEM陽光的目標價分別下調4%，5%及18%，至2.70令吉，3.90令吉，和2.70令吉。
台灣房屋國際資產中心
馬來西亞房產投資說明會
每週(六)、(日)，PM 14：30 ~ PM 16：30
每週(二)，PM 19：30 ~ PM 21：00
座位有限，歡迎免費預約報名參加
報名方式：g6a1r9y@hotmail.com 或 Line搜尋：kc730619
留言列表
