KC's mur mur

打房，各個國家都會有，出現打房政策就表示這國家房產有在增值，房價不漲幹嘛打房。

房價終將回歸到基本面，供需原則，有住房的需求，還管你打不打房，會漲就是會漲，看能不能控管在合理範圍而已。

大馬政府這些政策不外乎就是要把價格控制在合理漲幅，確保低所得民眾買得起房，保證投資房產者漲的合理，不用擔心快速泡沫化。

【新措施打擊需求　明年房市前衰後穩(上)】#2013-12-1/東方日報#

政府在預算案中公佈的新措施，料將在2014年1月日起生效，這預料將打擊外資及投機買家對住宅產業的需求。

瑞士銀行證券分析員預期2014年的產業銷售量將會減少，因爲購屋自住的買家也一樣採取靜觀其變的態度，希望價格會進一步下滑。而財務穩健的發展商則會延後推出新項目，及重新調整行銷策略，並等待市況改善。

這也符合本地發展商的看法。Property Guru日前舉辦一場「2014年房地產業的前景展望」論壇，邀請大馬發展商及行業人士，針對預算案的新措施將對2014年產業市場帶來的影響，分享他們的見解和看法。

發展商及產業顧問普遍相信，明年大馬的房地產價格預計會提升6%，然而基于人民會更謹慎消費，明年的房產交易量估計會減少，但是房產市場前景，整體而言依然良好。

政府在2014年財政預算案中，宣布多項打房措施，包括廢除發展商承擔利息計劃（DIBS），提高產業盈利稅（RPGT），此外，在2015年4月正式上路的消費稅（GST）預計將也將對房產領域帶來衝擊。

瑞銀下調2014產業銷售目標

瑞銀分析員將發展商2014年的產業銷售目標，從10至20%或更高下調至0-28%或更低。

雖然如此，分析員指出，2014上半年市場料不明朗，不過，進入2014下半年，情況會有所改善，因爲業者會適應新的市場節奏。有廣泛的產品及項目種類，地庫遍布在不同地區的發展商將佔優勢。

分析員也將2014及2015財政年的淨利下調1-7%，不過，發展商在之前預售的項目，預計在未來幾年將陸續認列銷售，因此，將可支撐發展商的表現。

雖然，接下來可能會有許多不利的新聞，比如，管理層下調盈利指引，項目銷售疲軟等，不過，分析員認爲，近期的一些發展已經反映在產業股的股價上。分析員更希望將焦點放在首相的結構改革議程，中期內，改革的成效將可提振資產價格。

在這過度期間，分析員看好，有能力適應變換不斷的環境，有良好的地庫，產品及管理層的發展商。當然，良好的估值也是關鍵的支撐。分析員的首選是馬星集團，實達集團，及UEM陽光。

打房重擊

分析員預期，政府在預算案中一系列的打房措施，將對2014年的房產市場帶來嚴重的衝擊。

預算案中推出，打擊房產投機活動的4大措施，分別是：

1.提高產業盈利稅務（RPGT）

2.提高外資可購買房產，價格底線從50萬至100萬令吉

3.禁止發展商爲客戶承擔利息計劃（DIBS）

4.提高售價透明度

此外，政府也在預算案中宣布，將在2015年4月開始，實施6%的消費稅（GST），這項措施並非針對房產領域，不過，卻也將對該領域帶來不多不少的影響。

雖然住宅產業銷售可豁免支付這項稅務。然而，發展商和消費者對于這項稅務將對房產原料成本構成的影響，及可能轉嫁給消費者的部份將會是多少，均感到關注。

此外，柔佛州政府也在上週宣布，自2014年1月1日開始，將週休假日從週六日，改爲週五及週六，讓依斯幹達區產業面對更大的挑戰。

州政府部門及機構將採納新的週休日，私人領域則可以自行選擇週休日。

分析員認爲，若依斯幹達特區要繼續獲得來自新加坡的需求，或吸引來自海外的投資，相信該特區需要配合鄰近國家，及西部經濟走廊州屬（吉隆坡，雪蘭莪及檳城）的週休日。

分析員認爲，這項新的發展增加投資者考慮投資決策時的複雜程度。

買家觀望　新盤煞車

考慮到以上這些措施，分析員預期未來6至12個月的銷售轉手率將會減低。因爲發展商將暫緩推出新項目，以便重新調整策略。而消費者則將暫時觀望，期待房屋價格將會回落。

中期內，分析員相信禁止DIBS將影響已建好但尚未售出單位的需求，此外新推出的中價及中高價住宅產業市場的需求也會受到影響。

在日前的產業論壇上，市場人士針對政府取消發展商承擔利息計劃（DIBS）的決定，看法不一。

雖然，產業顧問認爲，這項措施可助穩定房產市場，但大部份發展商則表示，政府不應該倉促廢除DIBS，並建議政府繼續提供DIBS給首次購買房屋者；僅針對二次以上購買房屋者進行這項措施。

安達集團（Andaman Group）集團董事經理拿督斯裏張孫通表示，DIBS的目的是減輕購屋者的負擔，讓更多的人可以擁有自己的房屋，但是，隨著政府限制這項行動，影響的不隻是炒家，也包括購屋自住的人士。

此外，瑞銀分析員也相信，提高產業盈利稅將抑制投機買盤，而將外資可購買的房產最低價格從50萬提高至100萬令吉，對于依斯幹達特區的房產將帶來嚴重的衝擊，對巴生谷房產的影響反而較小。

然而，在有關措施宣布一個月之後，市場的變化並不太明顯，相信是一些相關人士仍在釐清有關措施的詳情及細節，以便掌握這些措施將對他們帶來什麽樣的影響。讓我們來看看利益相關人士在目前的局勢將扮演什麽樣的角色。

政府確保屋價穩定

政府的目的就是確保價格穩定，以及產業市場的可持續性。家庭債務水平達到佔國內生產總值的83%，是政府需要解決的問題。也因此，近期在預算案中公佈的措施，主要是確保屋價不再進一步飆升，讓大部份人士有能力承擔房屋價格。

但是，分析員相信，政府的最終目地並非是希望看到房產市場出現硬著陸的現象。

因此，分析員相信，若在未來的12個月，房產市場因爲這些措施而大幅回軟，政府相信將會重新考慮放寬現有的措施。

發展商調整策略

在政府禁止DIBS計劃，並採取措施防止發展商走漏洞之下，發展商目前需要從長計議，擬定新的行銷策略。

國家銀行11月中再發出通告，進一步闡明相關的細節，根據分析員的理解，所有和利息相關的優惠，並隱含在銷售價格內的促銷手法均不被允許。也就是說，撇除這些優惠，接下來的購屋者，可以借貸的水平最高將相等于屋價的90%。

而以外國買家爲主的產業計劃（尤其是巴生谷及依斯幹達特區內的高價高樓產業計劃），發展商可能需要重新調整價格及產品，因爲外資在這一次推出的新措施下首當其衝，包括更高的產業盈利稅，以及隻可購買更高的價的產品。

因此，分析員相信，發展商將暫時延後推出更多的產業，以便看清市場的需求，再作打算。

在預算案的新措施下，分析員相信，發展商將維持價格在目前的水平，並在未來的18月在逐步上調。因爲，成本持續走高，包括原料及勞工成本，此外，符合條例的行政成本也上升，土地價格，以及2015年實施消費稅帶來的額外成本等都將影響價格的走勢。分析員指出，建築成本看來隻會越來越高，這也限制了房屋價格往下滑落。

瑞銀相信，若需求疲軟，財務穩健的發展商會暫時減少新供應。除非競爭風險提高，或國行上調利率，導緻持有土地的成本上漲，發展商才不得不馬上推出發展計劃，否則，市場供應短期內料會減少。

雖然如此，這樣的情況不會長久。因爲，有利的人口結構下，需求前景還是正面的。大型的發展商均相信，目前疲弱的需求趨勢是暫時性的，他們會寧願等待這情況過去，而不是在低價的時候進行交易。

此外，價格下滑的趨勢也將導緻買家願意繼續等待，期望價格進一步下滑。

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